საინვესტიციო წარდგენა: მომგებიანობა კვადრატული მეტრების ნაცვლად

ინვესტორი ჯერ ქირას კითხულობს და მხოლოდ შემდეგ – გეგმარებას. განცხადებების უმეტესობა კი მას ისევ მეტრებს, მოპირკეთებას და „მზის ჩასვლის ხედს" ჰყიდის. განვიხილოთ, როგორ გადავიყვანოთ შეთავაზება ფინანსური მოდელის ენაზე და არ გადავლახოთ ზღვარი გაანგარიშებასა და დაპირებას შორის.

რატომ ვერ არწმუნებს „მეტრები" ინვესტორს

ინვესტორისთვის ობიექტი ფულადი ნაკადია შესვლისა და გასვლის წერტილებით. ფართობს, სართულსა და მოპირკეთებას მნიშვნელობა მხოლოდ როგორც ამ ნაკადის მამრავლებს, ისე აქვთ. როცა განცხადება ამბობს „ფართო რეზიდენციები პანორამული მინით", ინვესტორი ამ სიტყვებიდან ვერაფერს იგებს: ამ სიტყვებში არც განაკვეთია, არც ვადა და არც რისკი. ის მიდის იქ, სადაც გაანგარიშება აჩვენეს – თუნდაც ობიექტი უფრო სუსტი იყოს.

ვინ არის ინვესტორი და რით განსხვავდება სხვა მყიდველებისგან – სტატიაში მყიდველის სამ ტიპზე.

ციფრები, რომლებიც შეთავაზებაში უნდა იყოს

შესვლის ფასი – სრული, ავეჯის პაკეტითა და გაფორმების ხარჯებით, და არა „დან".
შემოსავლის მოდელი – მოკლევადიანი თუ გრძელვადიანი გაქირავება, ვინ მართავს, რა საკომისიოა.
განაკვეთი და დატვირთულობა – რას ეყრდნობა პროგნოზი: კომპლექსის ფაქტობრივი მონაცემები, უბნის ბაზარი, შესადარისი ობიექტები.
წმინდა შემოსავლიანობა – საკომისიოს, კომუნალური გადასახდელებისა და გადასახადების შემდეგ, და არა „დაუქვითავი" ციფრი ბუკლეტიდან.
ვადა და ეტაპები – როდისაა ჩაბარება, როდის იწყებს ობიექტი შემოსავლის გამომუშავებას, რა ხდება დაგვიანებისას.
გასვლის სტრატეგია – გადაყიდვა, უფლების დათმობა, უკუგამოსყიდვა: როგორ იბრუნებს ინვესტორი ფულს.

იყო / გახდა: ერთი განცხადება, ორი ენა

იყო: „45 მ² აპარტამენტი ზღვის ხედით პრემიუმ-კლასის კომპლექსში. დიზაინერული მოპირკეთება, ხუთვარსკვლავიანი ინფრასტრუქტურა, განვადება დეველოპერისგან".

გახდა: „აპარტამენტი მოკლევადიანი გაქირავებისთვის სასტუმრო ოპერატორის მართვით. შესვლა – $120 000-დან ავეჯით, წმინდა შემოსავლიანობის პროგნოზი – კომპლექსის გასული სეზონის ფაქტობრივი დატვირთულობით გაანგარიშებული, განვადება მშენებლობის ეტაპზე. ფინანსური მოდელი და მართვის ხელშეკრულება – მოთხოვნისამებრ".

პირველი ტექსტი „ლამაზ" კლიკებს აგროვებს. მეორე – კითხვებს ფინანსურ მოდელზე, ანუ იმ ადამიანების მოთხოვნებს, ვინც ყიდვაზე უკვე ფიქრობს.

როგორ ვისაუბროთ შემოსავლიანობაზე პატიოსნად

ზღვარი მარტივია: გაანგარიშება – შეიძლება, გარანტია – არა (თუ ის უკუგამოსყიდვის ან გარანტირებული გაქირავების ხელშეკრულებით არაა განმტკიცებული). პროგნოზს ყოველთვის ახლავს საფუძველი: ვისი მონაცემები, რა პერიოდის, რა არ არის გათვალისწინებული. პატიოსანი წარდგენა – „აი გაანგარიშება 60% დატვირთულობაზე და აი 75%-ზე" – კლიკებში უფრო ცუდად კონვერტირდება, გარიგებებში კი ბევრად უკეთ: ინვესტორი, რომელსაც შეუძლებელს არ დაჰპირდნენ, ბოლომდე მიდის და სხვებსაც მოჰყავს.

ხშირი კითხვები